Ruolo dei mediatori nella fase preoperatoria dei centri commerciali

Dopo aver letto questo articolo imparerai il ruolo dei broker nella fase pre-operativa dei centri commerciali.

Fase preoperativa - Ruolo degli intermediari:

Un centro commerciale potrebbe aprirsi dopo 2-3 anni di lancio del progetto, ma la commercializzazione dello stesso inizia non appena i disegni e i dettagli di suddivisione in zone con dettagli di acquisto a noleggio o definitivi sono pronti. Inizialmente un'azienda deve decidere quanto spazio vendere, affittare e con che velocità.

La tariffa per l'acquisto definitivo è più di economia basata sul valore futuro percepito della proprietà dopo l'apertura. Lo sviluppatore può vendere piccole trincee di proprietà nel centro commerciale a singoli o società che sono investitori che non effettueranno attività di vendita diretta nei locali (persone che acquistano proprietà a tassi attuali per guadagnare da un alto ROI affittandolo agli inquilini per una durata di lungo termine) o agli investitori che vorrebbero acquistare la proprietà per fare un commercio al dettaglio o ai marchi / rivenditori per loro avviare le operazioni non appena il centro commerciale è pronto.

Per il noleggio viene concordato tra i marchi o gli imprenditori di stipulare un contratto tra loro e lo sviluppatore chiamato "Accordo di locazione", che viene poi trasformato in "contratto di locazione" una volta aperto il centro commerciale.

In genere è una politica aziendale che guida la decisione di vendere o affittare. Una società che vorrebbe essere solo uno sviluppatore e guadagnare da un'aggiunta di valore di base tenderebbe a vendere la proprietà il più possibile, a meno che non desideri guadagnare un ROI migliore a lungo termine e guadagnare anche ulteriori entrate dalle operazioni del centro commerciale.

Ora, naturalmente, uno sviluppatore deve capire il fatto che avrebbe un team di vendita o fare affidamento sui broker (possono essere società specializzate come Knight Frank o individui) o entrambi. È sempre consigliabile che entrambi, come broker, capiscano il polso del mercato e siano anche più vicini al set di clienti, riducendo così il tempo "Go To Market".

Mentre viene nominato un broker / modulo esperto, è anche necessario nominare solo pochi broker registrati autorizzati a vendere / noleggiare il centro commerciale. Troppi broker potrebbero spingere i tassi verso il basso attraverso la formazione del cartello e anche i deliverable non possono essere monitorati.

Uno sviluppatore paga in genere un affitto di mesi (in caso di contratti di leasing) o il 2% del valore di vendita al broker come compenso per un affare. Lo sviluppatore di solito nomina il broker contro una piccola commissione che viene utilizzata per promuovere il progetto e gli intermediari attraverso la pubblicità stampata.

I broker guadagnano anche tramite il cliente addebitandoli in modo simile a quanto fanno per gli sviluppatori.

Mentre ciò accade, un team di vendita della società deve anche sforzarsi di raggiungere direttamente i clienti e chiudere le trattative per il centro commerciale. Ma si è visto che il marketing di apertura preliminare iniziava prima di un vero e proprio lancio nel centro commerciale, ma le offerte effettive o la maggior parte degli affari per il mall si materializzano più vicino all'apertura.

Anche i marchi che offrono la loro intenzione di parte del centro commerciale, rilasciano semplicemente una lettera di intenti in tal senso e qualche anticipo di token che è soggetto ad un vero accordo prima che il centro commerciale si apra. Ciò mantiene lo sviluppatore sotto pressione per fornire tutto ciò che è stato promesso durante la fase iniziale.

Un tipico broker professionale dovrebbe richiedere di seguire:

Un broker deve fare il possibile per assistere il proprietario / sviluppatore nella pianificazione del layout del progetto e nel marketing e leasing del progetto, il tutto in conformità con gli obiettivi finanziari dei proprietari / proprietari. Il Broker farà del suo meglio per dare in affitto il Progetto entro un periodo stabilito.

Gli obblighi del Broker comprendono, senza limitazioni:

(i) al servizio di Landlord come consulente per la vendita al dettaglio e il leasing fornendo consulenza a Landlord e ai suoi architetti, progettisti, consulenti e altri agenti in merito al layout concettuale e alla progettazione del Progetto e alle prospettive di affitto e mix del locatario del Progetto;

(ii) la tempestiva preparazione e la presentazione al proprietario di un piano di merchandising completo per l'intero progetto, che il piano di merchandising sarà accettabile dal proprietario a sua discrezione;

(iii) la produzione e la presentazione tempestive al proprietario dei materiali di marketing e promozionali per i leasing per l'affitto dei locali soggetti per usi conformi, che il materiale promozionale e di marketing deve essere accettabile dal proprietario a sua discrezione;

(iv) Identificazione e sollecitazione di potenziali inquilini e negoziazione di (ma non accordo o esecuzione di) Contratti di locazione con tali potenziali inquilini; e

(v) Tali altri compiti che il proprietario richiede ragionevolmente (compresa la consulenza su potenziali contratti di locazione di ristoranti) al fine di aiutare il proprietario a raggiungere i suoi prezzi di noleggio previsti per piede quadrato, le percentuali di noleggio e le spese di manutenzione dell'area comune al progetto e nel raggiungimento del suo obiettivo di completare tutto il leasing del Progetto.

Il Broker non deve, e non ha l'autorità, eseguire qualsiasi contratto di leasing o altro per conto del proprietario o in alcun modo incorrere in alcun obbligo per conto di, vincolare o fare alcuna dichiarazione o garanzia per il proprietario.

Durante la negoziazione di qualsiasi contratto di locazione, Broker comunica a tutti i potenziali inquilini che Broker non è un agente del proprietario e non ha l'autorità effettiva o apparente di vincolare il proprietario a qualsiasi contratto di leasing, accordo o altri obblighi, che può verificarsi solo a seguito dell'esecuzione da parte del proprietario di un Subject Lease scritto.