Controllo del sito e acquisizione per lo sviluppo del centro commerciale

Dopo aver letto questo articolo imparerai a conoscere il controllo e l'acquisizione del sito per i centri commerciali.

Controllo del sito e acquisizione:

Una volta selezionato un sito potenziale per il nostro progetto di sviluppo, dobbiamo esaminare le questioni relative all'acquisizione e al controllo di quel sito. Il controllo del sito è l'ingrediente chiave e spesso l'ostacolo più difficile allo sviluppo commerciale. Prima di ottenere il controllo del sito, dobbiamo indagare su determinate circostanze conducendo la tua "due diligence".

La due diligence coinvolge i vari processi che devono essere intrapresi prima che inizi lo sviluppo di un progetto, come la liquidazione dei titoli, le stime dei costi, i test ambientali e l'analisi del mercato.

Le sezioni all'interno del componente Site Control and Acquisition del manuale sono suddivise in:

(1) I passi da compiere prima del controllo del sito, e

(2) Ottenere il controllo del sito.

Passi da adottare prima del controllo del sito:

Questi includono i passi che dovremmo compiere prima di ottenere il controllo di un sito, tra cui: raccolta e organizzazione delle informazioni, individuazione dei proprietari e altri attributi chiave delle proprietà, valutazione dei costi di proprietà, test ambientali e certificazione e indagine sui vincoli fisici del sito.

Ottenere il controllo del sito:

Questi includono sul processo di come ottenere il controllo del sito sia del governo - e terreni di proprietà privata. Questo è più di un lavoro procedurale e non fa parte del lavoro di gestione del mall management.

Raccolta di informazioni iniziali - Mappe per visualizzare le informazioni:

Una serie di mappe diverse sono utili durante il processo di acquisizione del sito sia come fonte di informazioni sia per visualizzare, organizzare e analizzare le informazioni raccolte. Sarà utile iniziare con una Mappa base del sito, che fungerà da mappa base a cui aggiungere altre informazioni.

Pertanto, dovrebbe visualizzare le informazioni minime necessarie come numeri di lotto, indirizzi, linee di lotto, dimensioni e nomi di strade. La mappa dovrebbe anche essere utilizzata per ridimensionare e visualizzare l'area più ampia intorno al sito in caso di futura espansione del progetto.

I passaggi per creare una Mappa base del sito sono descritti di seguito:

1. Ottenere una mappa cartografica dal Dipartimento municipale della città e utilizzarla come modello base.

2. Ottenere le informazioni preliminari sull'indirizzo e capire quale delle seguenti può essere (Diciamo per una proprietà di tre grafici): tre proprietà separate con tre indirizzi separati, due proprietà separate o una singola proprietà.

Identificazione della proprietà e altre informazioni chiave:

Un passo preliminare nell'acquisizione di un sito è l'identificazione degli attributi di base della proprietà, come la proprietà corrente, la dimensione del lotto e il valore valutato. Ad esempio, le informazioni sulla proprietà sono importanti perché dovremo contattare il proprietario e negoziare un'offerta per acquistare la proprietà.

Come identificare il proprietario:

The Register of Deeds raccoglie, mantiene e distribuisce informazioni sulla proprietà attuale e passata di una proprietà. Il contribuente e il proprietario della proprietà non sono necessariamente la stessa persona. Se sei interessato all'acquisto della proprietà, devi contattare il proprietario dell'immobile (cioè la persona che detiene l'atto di proprietà).

Il database di Register of Deeds contiene le seguenti informazioni:

1. Nomi di compratore e venditore.

2. Tipo di atto, ad es. Atto di rinuncia al sinistro.

3. Catena del titolo che conduce al proprietario attuale - tutti i trasferimenti di proprietà al proprietario corrente.

4. Importo del trasferimento - prezzo di vendita dell'immobile.

5. Ipoteche e altri oneri.

6. Lotto, liber e numero di pagina dell'ultimo atto - descrizione legale della proprietà.

Valutare il costo reale della proprietà:

Prima di acquistare un sito, è necessario esaminare alcuni costi aggiuntivi rispetto al valore di mercato dell'immobile. I costi di proprietà comprendono le tasse arretrate, le bollette dell'acqua, il numero di proprietari diversi e i costi di mantenimento. Dobbiamo valutare il costo di proprietà prima di iniziare il processo di controllo del sito.

Ricerca del titolo:

Quando si acquista effettivamente una proprietà, una società di titoli deve essere impiegata per fare ricerche complete sulla proprietà della proprietà e per assicurare il titolo.

Back Water / Electricity Bills:

Contattare il dipartimento Elettricità e acqua della città per determinare se la proprietà che si è interessati all'acquisto ha bollette dell'acqua non pagate.

Numero di proprietari diversi:

L'acquisizione di un sito di proprietà di molte persone implicherà il contatto e la negoziazione con molte più persone, il che può far aumentare i costi e i tempi. Inoltre, maggiore è il numero di proprietari, maggiore è la probabilità che uno o più proprietari di immobili si reggono a un prezzo più alto.

Scavo:

I costi di scavo sono molto difficili da prevedere perché coinvolgono detriti che sono nascosti nel sottosuolo e dipendono in larga misura da piani di cantiere che potrebbero essere sconosciuti all'inizio del processo di sviluppo.

Costi di mantenimento:

I costi di mantenimento sono costi come tasse, sicurezza, manutenzione e assicurazione che dobbiamo pagare sulla proprietà mentre il resto del progetto viene messo insieme.

Indagare i vincoli fisici di un sito:

Prima di acquistare un sito, dobbiamo indagare su eventuali limitazioni fisiche di quel sito per determinare se:

(1) Il sito è adatto per il nostro sviluppo, e

(2) Se la modifica di eventuali vincoli fisici (se possibile) sarà proibitiva.

Indagare su questi temi fa parte della nostra due diligence; la mancanza di una ricerca approfondita potrebbe ostacolare o addirittura fermare il tuo sviluppo.

zonizzazione:

La zonazione è importante da investigare perché determina quali attività possono essere svolte su una proprietà, la dimensione delle strutture e dove possono essere collocate le strutture. Inoltre, se l'attività che si intende eseguire su quella proprietà è in conflitto con la zonizzazione corrente, è necessario valutare se si desidera o meno seguire una modifica della suddivisione in zone.

servitù:

Una servitù consente ai detentori il diritto di utilizzare la proprietà su cui si trova la servitù per uno scopo specifico. Una forma comune di servitù è un diritto di passaggio (diritto di attraversare la terra di un altro).

Linee di servizio:

Quando un progetto comprende strade o vicoli pubblici, è necessario identificare e in alcuni casi ricollocare le utenze sotterranee e di superficie che circolano al di sotto o al di sopra di queste aree.

Chiusure di strade e vialetti:

I progetti di sviluppo spesso richiedono la chiusura di strade e vicoli. Ad esempio, gli sviluppatori potrebbero voler chiudere un vicolo per consolidare la proprietà per uno sviluppo; o le comunità potrebbero voler chiudere vicoli per migliorare la sicurezza dei loro quartieri.

Strutture esistenti:

Prima di acquistare un sito, è necessario verificare se tali siti hanno strutture esistenti che necessitano di demolizione o riabilitazione. Considerate le preoccupazioni ambientali e i costi di costruzione, la demolizione e la riabilitazione di strutture esistenti possono essere molto costose e pertanto dovrebbero essere esaminate prima di acquistare un sito.

Test e certificazioni ambientali:

Come parte della tua due diligence, devi seguire alcune procedure di test e certificazione ambientale prima di acquistare terreni. Se si acquisiscono terreni di proprietà della città, i test ambientali dovrebbero iniziare non appena si ottiene il diritto di ingresso.

In generale, in questo caso verrebbero esaminati i seguenti aspetti:

1. Protezione delle risorse idriche.

2. Controllo dell'inquinamento atmosferico.

3. Assistenza pulita per le piccole imprese.

4. Gestione dei rifiuti pericolosi.

5. Gestione dei rifiuti solidi.

6. Risposta ambientale, come modificata.

7. Regolamento del serbatoio sotterraneo, senza modifiche.

8. Perdite nei serbatoi sotterranei, senza modifiche.

9. Garanzia finanziaria per serbatoi sotterranei, senza modifiche.

Motivi per i test ambientali:

Prima di acquistare un sito, sono necessarie alcune procedure di test e certificazione per:

(1) Valutare gli usi passati del sito,

(2) Determinare se saranno necessarie azioni correttive (pulizia) e

(3) Per proteggersi dalla responsabilità per i costi di pulizia della contaminazione.

Dobbiamo assumere esperti qualificati per effettuare test ambientali. Di seguito vengono discussi i tipi di test ambientali tipici che potrebbe essere necessario condurre, seguiti da consigli sull'assunzione di consulenti ambientali.

Valutazione del sito ambientale:

Environmental Site Assessment (ESA) è uno studio generalmente condotto come parte di una transazione immobiliare, come la vendita o il rifinanziamento di una proprietà. Un accurato ESA determinerà se il sito è una "struttura". Una struttura indica qualsiasi area, luogo o proprietà in cui una sostanza pericolosa è in eccesso rispetto alle concentrazioni consentite per i livelli di contatto umano. Un ESA di solito consiste in due fasi di test di Fase I e Fase II.

Fase I - Valutazione del sito ambientale:

Descrizione:

Il test di Fase I è una revisione dell'uso del territorio nel tempo e non comporta test invasivi (ad esempio, raccolta di campioni di suolo o di acqua).

Una fase I di solito consiste dei seguenti elementi:

1. Descrizione del sito.

2. Ispezione del sito.

3. Studio degli usi passati e quelli adiacenti ad esso, compresi i precedenti proprietari del sito negli ultimi 30, 40 o più anni.

4. La storia normativa del sito, ad esempio, deve essere stata rilasciata se alcune sostanze chimiche pericolose sono state immagazzinate o utilizzate sul sito.

5. Studio delle fonti di contaminazione nelle vicinanze.

Fase II - Valutazione del sito ambientale:

Descrizione:

Uno studio di Fase II può seguire il lavoro di Fase I (sebbene non tutti i siti sottoposti a test di Fase I richiedano una Fase II) e possa includere sia una revisione delle informazioni storiche sia una raccolta di campioni e valutazioni del sito. Il test di fase II esamina ulteriormente i problemi riscontrati durante la fase I.

Che fase II comporta. Una Fase II può includere la raccolta di campioni isolati di suolo e acqua su un sito, l'identificazione di potenziali contaminanti e lo sviluppo di un piano di lavoro formale per la valutazione della proprietà.

Ciò potrebbe includere un orario per indagare l'entità della contaminazione sul sito, i possibili costi associati alla rimozione e al trattamento di eventuali contaminanti e un programma per il completamento finale del clean-up.