Quali sono i diversi approcci per la stima del valore di mercato nel settore immobiliare?
I diversi approcci per la stima del valore di mercato nel settore immobiliare sono:
Nel settore immobiliare, la stima dell'attuale valore di mercato di un immobile viene effettuata attraverso un processo noto come valutazione immobiliare. Usando determinate tecniche, un esperto imposterà il valore su un pezzo di proprietà.
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Utilizzare tre tecniche complesse e correlare i risultati per ottenere una stima migliore. Questi tre approcci imperfetti al valore del mercato immobiliare sono (1) l'approccio al costo, (2) l'approccio delle vendite comparative e (3) l'approccio al reddito.
L'approccio dei costi:
L'approccio al costo si basa sul concetto che un investitore non dovrebbe pagare di più per una proprietà di quanto costerebbe ricostruirla ai prezzi odierni di terreni, manodopera e materiali da costruzione.
Questo approccio alla stima del valore generalmente funziona bene per edifici nuovi o relativamente nuovi. Le proprietà più vecchie, tuttavia, spesso soffrono di usura e di materiali obsoleti o di design, rendendo l'approccio ai costi più difficile da applicare.
Per valutare queste proprietà più vecchie, si dovrebbe sottrarre una certa quantità per l'ammortamento fisico e funzionale dalle stime dei costi di sostituzione. La maggior parte degli esperti concorda sul fatto che l'approccio basato sui costi è un buon metodo da utilizzare come controllo rispetto a una stima dei prezzi, ma raramente dovrebbe essere utilizzato esclusivamente.
Il metodo di vendita comparativo:
L'approccio di vendita comparativa utilizza come variabile di input di base i prezzi di vendita di proprietà simili a una proprietà soggetto. Questo metodo si basa sull'idea che il valore di una determinata proprietà è circa lo stesso dei prezzi per cui altre proprietà simili hanno venduto di recente. Naturalmente, la cattura qui è che tutte le proprietà sono uniche per certi aspetti.
Pertanto, il prezzo che una proprietà soggetta potrebbe comportare deve essere regolato verso l'alto o verso il basso per riflettere la sua superiorità o inferiorità rispetto a proprietà comparabili.
Tuttavia, poiché l'approccio di vendita comparabile si basa sui prezzi di vendita, senza chiedere prezzi, può dare all'investitore una buona sensazione per il mercato.
In pratica, se l'investitore può trovare almeno una proprietà venduta leggermente migliore di quella che sta guardando, e una leggermente peggiore, i loro recenti prezzi di vendita possono servire a sostenere un valore di mercato stimato per una proprietà soggetta.
L'approccio al reddito:
Sotto l'approccio del reddito, il valore di una proprietà è visto come il valore attuale di tutte le sue entrate future. L'approccio al reddito più popolare è chiamato capitalizzazione diretta. Questo approccio è rappresentato dalla formula nell'equazione 1.
Il reddito operativo netto annuale (NOI) è calcolato sottraendo le perdite di posto vacante e di incasso e le spese di gestione della proprietà, comprese le assicurazioni immobiliari e le imposte patrimoniali, dal reddito da locazione potenziale lordo di una proprietà di reddito.
Come tasso di capitalizzazione stimato che tecnicamente significa che il tasso utilizzato per convertire un flusso di reddito in un valore attuale è ottenuto osservando i dati recenti delle vendite del mercato e verificando quale tasso di rendimento gli investitori richiedono attualmente. Quindi, dividendo il reddito operativo netto annuale per l'appropriato tasso di capitalizzazione.
