Componenti di un contratto di locazione per centri commerciali

Dopo aver letto questo articolo impareremo a conoscere i componenti di un contratto di affitto per i centri commerciali.

Comprensione dei componenti del contratto di leasing:

Il documento di leasing lega il locatore (il locatore) e l'inquilino (il locatario) a una relazione a lungo termine, ciascuno dipendente dall'altra in una certa misura per il guadagno economico e in determinate circostanze per la sopravvivenza economica. Il leasing è simile a un contratto collettivo in quanto entrambi i documenti stabiliscono le regole di condotta, gli obblighi, i doveri, i benefici e gli oneri di ciascuna parte.

Quando si analizza un leasing (o un'offerta di leasing, a volte denominata un contratto di affitto), vi è una pletora di possibili scenari, che potrebbero verificarsi durante la vita del contratto di leasing, incluso il suo rinnovo.

Insieme a questi obblighi, si deve considerare anche l'investimento finanziario che ciascuna parte sostiene in questa impresa, insieme all'aspettativa di successo economico. Il leasing viene anche definito come un contratto tra il titolare di diritti di proprietà ("locatore") e il consumatore / utente di diritti di proprietà ("locatario", o locatario), che copre un determinato periodo di tempo.

Proprietario:

Chi è un proprietario? Possiedono davvero la proprietà o sono locatari con un contratto di locazione a terra, una società di persone o una società in accomandita semplice o una società di comodo? Se facciamo affidamento sull'alleanza del proprietario terriero, il proprietario dovrebbe essere un'entità di sostanza - qual è la qualità delle alleanze? Effettua una ricerca del titolo per assicurarsi che il proprietario abbia, in effetti, il diritto di locazione.

Inquilino:

Chi è l'inquilino? È una partnership? Se è così, il proprietario deve assicurarsi che tutti i partner firmino personalmente. L'inquilino è un'azienda? In tal caso, assicurarsi che il documento sia firmato dalla società. Esiste un garante? In tal caso, assicurarsi che il garante firmi il contratto di locazione e che i termini del contratto di locazione siano sufficienti per vincolare il garante. Di nuovo, qual è la qualità delle alleanze?

Garante:

Hai un risarcimento o una garanzia? Qual è la natura dell'indennizzo? È per l'intero periodo del contratto di locazione o una parte del contratto di locazione? È per una quantità illimitata di denaro o l'indennizzo è limitato? Cosa succede quando l'inquilino va in bancarotta? L'indennizzatore deve firmare un contratto di locazione per il restante termine?

Data dell'accordo:

Qual è la data dell'accordo? Quando ha effetto il contratto di locazione?

È un contratto di locazione o una licenza?

Ci sono una serie di interessi in terra che sono analoghi a un leasing e condividono molte caratteristiche di un leasing, ma non creano un leasing. Un contratto di locazione crea un interesse per la terra. È un interesse inferiore al semplice pagamento. Una licenza è una concessione di un diritto a qualcosa che altrimenti non sarebbe lecito.

Ad esempio, il diritto di un venditore di vendere hot dog a una partita di calcio - tale licenza non è esclusiva. Alberghi, pensioni e parcheggi sono alcuni degli esempi di interessi che sono licenze e non locazioni.

locali:

All'inizio, le parti dovrebbero avere una chiara comprensione della descrizione dei locali dismessi e delle relative pertinenze (ad es. Parcheggio). Se il contratto di locazione è per un intero edificio, è più facile accertare i locali dismessi. Se il contratto di locazione riguarda una porzione dell'edificio, il contratto di locazione deve contenere il piano dei locali dismessi che devono essere allegati al contratto di locazione.

Se l'inquilino ha il diritto di utilizzare un'area comune, l'area comune dovrebbe essere esposta chiaramente nel contratto di locazione in modo che non vi siano equivoci. Le dimensioni dei locali dismessi possono avere un impatto sull'economia del contratto di locazione.

Le parti devono determinare chi ha l'onere di pagare imposte, servizi pubblici, riparazioni e manutenzione, assicurazione e spese generali di gestione. In un centro commerciale gli inquilini di ancoraggio potrebbero non pagare le stesse spese operative di un'unità commerciale al dettaglio (CRU).

Inoltre, le parti dovrebbero conoscere, con certezza, l'esatta dimensione dei locali dismessi. A nessun affittuario piace pensare di avere 1.200 piedi quadrati e scoprire più tardi che, in effetti, i locali sono stati rimisurati e ora stanno pagando per 1.400 piedi quadrati o più.

Termine:

La durata del contratto di locazione dovrebbe essere chiaramente indicata. Generalmente, il termine è un periodo durante il quale l'inquilino ha il diritto esclusivo al possesso dei locali e l'obbligo corrispondente di pagare l'affitto.

È di primaria importanza per tutte le parti che le disposizioni che disciplinano l'inizio e la fine del mandato siano chiare e inequivocabili. Il termine del contratto di locazione o la parte rimanente di esso è un fattore critico per l'inquilino in cui l'inquilino desidera vendere la propria attività a terzi.

Data di inizio:

In molte locazioni, la data di inizio della durata del contratto di locazione coincide con la data del contratto di locazione e, di conseguenza, non vi è spazio per l'ambiguità.

Tuttavia, in molte locazioni commerciali, la data di inizio del termine dipende dal verificarsi di un altro evento, solitamente legato al completamento di miglioramenti, che il proprietario ha accettato di costruire. Inoltre, la data di inizio può essere legata a un periodo in cui vi è un "canone di base" gratuito.

Affitto:

Di solito l'affitto è diviso in due sezioni (eventualmente tre quote di affitto). La prima sezione è l'affitto base. Di solito si riferisce alla quantità di affitto per piede quadrato su base annua, pagabile mensilmente per tutta la durata del contratto di locazione.

Ad esempio, se si paga su 1.000 piedi quadrati (affittabile - non utilizzabile), a un canone di base di Rs. 10, 00 per piede quadrato, il canone di base da pagare su base mensile sarebbe Rs. 833, 33 (1.000 X Rs. 10.00 = Rs. 10.000, 00 diviso per 12 = Rs. 833, 33).

Pagamento del canone:

Il pagamento dell'affitto è generalmente su base mensile, pagabile in anticipo il primo giorno di ogni mese (in contrapposizione a un pagamento ipotecario che è un pagamento dopo l'uso del denaro per un periodo di un mese).

A volte il proprietario richiederà una serie di assegni postdatati dall'inquilino. Non è insolito che il contratto di locazione contenga una rinuncia da parte dell'inquilino contro qualsiasi compensazione, riduzione o detrazione. Ciò significa che l'inquilino rinuncia e rinuncia a qualsiasi e qualsiasi pretesa esistente o futura o compensazione o compensazione contro l'affitto e pagherà l'affitto (di base e aggiuntivo) indipendentemente da qualsiasi reclamo che l'inquilino può avere contro il proprietario.

Occupazione e uso consentito:

I contratti di locazione contengono generalmente un termine che indica l'uso dei locali. Se l'uso è definito in modo limitato, vale a dire solo gli studi dentistici, l'inquilino non può utilizzare i locali per altri scopi. Il consenso del proprietario può in determinate circostanze essere negato irragionevolmente. Questo diventa un problema se l'inquilino desidera subaffittare o assegnare i locali a una terza parte che desidera utilizzare i locali per qualcosa di diverso da uno studio dentistico.

È anche importante definire l'uso dei locali, poiché rifletterà su quale dovrebbe essere l'affitto appropriato, nel caso in cui l'inquilino eserciti un'opzione di rinnovo.

Alleanze inquilini:

1. Pay Rent:

Già spiegato

2. Rifiuti e fastidio:

Il padrone di casa desidera assicurarsi che l'edificio non sia soggetto a sprechi o danni all'edificio e, di conseguenza, l'inquilino dovrà stipulare un'alleanza per non causare sprechi o qualsiasi forma di disturbo.

3. Rischi assicurativi:

Il proprietario non intende sostenere ulteriori costi assicurativi e pertanto l'inquilino sarà tenuto ad agire in modo tale da non aumentare i costi dell'assicurazione.

4. Pulizia:

Spiega da sé.

5. Rispetto delle leggi:

Il locatore desidera assicurarsi che l'inquilino non violi alcuna delle leggi comunali, provinciali o statutarie, compresi il fuoco, le leggi sulla sicurezza, i regolamenti e le normative. Queste leggi possono anche includere leggi ambientali.

6. Installazioni:

Il proprietario desidera assicurarsi che non vi siano installazioni di attrezzature o modifiche ai locali che violerebbero le leggi o interferire con il godimento dell'edificio da parte degli altri inquilini.

7. Regole e regolamenti:

Il proprietario stabilirà in genere una serie di regole e regolamenti, che potrebbero cambiare di volta in volta.

8. Overholding:

Nel caso in cui gli inquilini soggiornino nei locali in affitto dopo la scadenza del contratto di locazione senza ulteriore accordo scritto, senza obiezioni da parte del proprietario, l'affitto di solito corrisponde al 150% dell'affitto base mensile annuale.

9. Segni:

Il padrone di casa farà in modo che i segni soddisfino i requisiti di costruzione.

10. Ispezione e accesso:

Questa sezione consente al proprietario, in qualsiasi momento e di volta in volta, di entrare nei locali con i suoi agenti autorizzati, dipendenti e appaltatori, per vari scopi tra cui, ma non limitato a pulizia delle finestre, manutenzione, pulizie, riparazioni o modifiche o miglioramenti a i locali demessi

11. Mostrare locali affittati:

Ciò consente al proprietario o ai suoi agenti o dipendenti di mostrare i locali affittati ai potenziali inquilini durante il normale orario di lavoro, durante gli ultimi mesi della durata del contratto.

Patto del proprietario:

1. Piacere tranquillo:

Questo è generalmente il patto principale dato da un proprietario a un inquilino, consentendo all'inquilino di godere dei locali senza disturbo, o l'interruzione del possesso da parte del proprietario. Non significa "nessun rumore".

2. Controllo del clima interno e illuminazione:

Spiega da sé.

3. Ascensori:

Se non si è al piano principale, allora si desidera assicurarsi che gli ascensori siano sempre operativi, o, se l'ascensore si rompe, che il proprietario prontamente riparerà o sostituirà l'ascensore in modo da facilitare l'accesso ai pazienti .

4. Entrate, ingressi e altre aree comuni:

Come inquilino desideri garantire che i tuoi clienti e i pazienti abbiano accesso ai locali dismessi durante il normale orario di lavoro.

5. Lavanderie:

Spiega da sé.

6. Servizio di pulizia:

Spiega da sé.

7. Riparazione, danni e distruzione:

(a) Riparazioni del proprietario:

Assicurarsi che il proprietario abbia il dovere di mantenere i locali in uno stato di buona e ragionevole riparazione, in linea con gli standard generali di un edificio di natura, età e carattere simili e che il proprietario riparerà prontamente i difetti.

Il contratto di locazione dovrebbe essere molto specifico, dal punto di vista di un inquilino, per indicare che l'inquilino non è responsabile per eventuali riparazioni o sostituzioni strutturali. Si potrebbe anche voler definire cosa significano le riparazioni strutturali, compresa la sostituzione del tetto.

(b) Riparazioni di inquilini:

Il proprietario desidera assicurarsi che l'inquilino mantenga i locali dismessi in un buono stato di manutenzione buono e ragionevole.

8. Riduzione e risoluzione:

In caso di danni sostanziali ai locali, in modo tale che l'inquilino non possa più godere del pieno utilizzo dei locali dismessi o di una parte sostanziale dei locali dismessi, voi, in qualità di affittuario, desiderate garantire che l'affitto diminuirà per un periodo di tempo con il requisito che il padrone di casa decida il più rapidamente possibile se riparerà o terminerà il contratto di leasing in base alle clausole risolutive contenute nel contratto di locazione.

9. Tasse:

L'inquilino non solo dovrà pagare le tasse per le sue attività, ma anche le tasse sulla proprietà in alcuni casi. Come inquilino dovresti assicurarti di ottenere una pronta comunicazione di qualsiasi aumento della valutazione fiscale, con il diritto, a tue spese, di opporsi a tale aumento.

Assegnazione e Subaffitto:

Assegnazione e subaffitto sono diversi. Un subaffitto è una situazione in cui l'inquilino consente a un terzo (un subaffittatore) l'uso esclusivo dei locali per una parte del restante periodo del contratto di locazione. Un incarico contempla l'assegnazione dell'intero termine rimanente del contratto di locazione.

In generale, qualsiasi incarico richiederà il consenso scritto del proprietario. Il proprietario può avere il diritto di negare irragionevolmente tale consenso o potrebbe dover agire in modo ragionevole, a seconda della formulazione del contratto di locazione.

Nella maggior parte delle situazioni in cui l'inquilino assegna o subaffitta, sarà comunque responsabile nei confronti del proprietario se il cessionario non si attiene alle clausole del contratto di locazione. Questo rimane una passività potenziale per l'inquilino e dovrebbe essere affrontato nel contratto di locazione, tra cui se l'inquilino è responsabile o meno al proprietario su un incarico durante un periodo di rinnovo.

Nella maggior parte dei casi, il proprietario vorrà avere lo sfondo finanziario e di altro tipo del potenziale nuovo locatario o subaffittuario e addebiterà l'inquilino per tale revisione prima di dare il proprio consenso.

Modifica del controllo del conduttore:

Se l'inquilino è una società, l'inquilino potrebbe evitare la clausola di cessione o sublocazione semplicemente trasferendo le azioni della società alla nuova terza parte. Al fine di evitare questa via di fuga, il proprietario di solito ha una clausola nel contratto di locazione che dice che se c'è un cambiamento nel controllo della società inquilina, allora questo è considerato un incarico.

Vincoli e impegni su infissi e miglioramenti:

Il padrone di casa preferisce non avere la sua proprietà ingombrata dai privilegi di un costruttore. Il padrone di casa ama avere un titolo chiaro, soggetto solo a qualsiasi mutuo concesso ad un istituto finanziario.

In qualità di inquilino, se desideri dare sicurezza al tuo istituto finanziario, allora deve coincidere con i termini del contratto di locazione.

Rimozione di infissi e miglioramenti:

Tutti i miglioramenti relativi a beni di terzi in locali diventano generalmente proprietà del proprietario al termine del contratto di locazione, senza compensazione. È importante distinguere tra miglioramenti, fixture e chattels. In alcuni casi, il proprietario può richiedere al conduttore di rimuovere determinati miglioramenti, attrezzature e beni mobili a spese del locatario (ad esempio, un caveau di una banca).

Trasferimento dei locali:

Non è raro vedere una clausola nel contratto di locazione che consente al proprietario di spostare l'inquilino su un piano diverso nell'edificio, in particolare senza compensazione.

Assicurazione e responsabilità:

1. Assicurazione del padrone di casa:

Il proprietario assicurerà l'edificio come un proprietario prudente. Il costo dell'assicurazione sarà a carico dell'inquilino o se l'inquilino affitta una porzione dell'edificio, quindi l'inquilino pagherà la quota proporzionale dell'assicurazione.

Il tipo di assicurazione, con tutta probabilità, includerà:

un. Assicurazione di proprietà, compresi incendi e pericoli estesi, tutti i rischi, assicurazione per caldaie e serbatoi a pressione, lastre di vetro e terremoti;

b. Assicurazione contro il rischio ambientale;

c. Assicurazione per interruzione del lavoro;

d. Affitto di assicurazione di abbattimento;

e. Assicurazione sul reddito.

Inoltre, il contratto di affitto del proprietario contiene in genere una clausola che consente alla compagnia di assicurazione del proprietario del diritto di surroga. Cosa significa questo? Ciò significa che nonostante l'inquilino possa aver causato "un incendio" (o qualche altro tipo di pericolo) in cui i proventi delle assicurazioni debbano essere pagati dagli assicuratori all'assicurato (il proprietario), gli assicuratori del proprietario possono ancora citare in giudizio l'inquilino. Non è raro che l'inquilino si assicuri che il contratto di locazione contenga una deroga a tale diritto di surroga.

2. Assicurazione inquilino:

L'inquilino deve stipulare tutta l'assicurazione appropriata come inquilino prudente, compresa la responsabilità civile generale di un importo non inferiore a "x" milioni per evento, assicurazione per perdita di reddito e qualsiasi altra assicurazione ritenuta prudente dall'affidabile agente assicurativo di un inquilino.

Anche l'assicurazione dovrebbe essere mantenuta ad un livello che non inneschi la coassicurazione. La coassicurazione si verifica quando alcuni assicurati possono decidere di assicurarsi per un importo inferiore al valore totale della proprietà.

Al fine di dissuadere gli assicurati dall'assicurazione, gli assicuratori stabiliscono che deve essere assicurata una percentuale minima del valore complessivo, di solito nell'80% o 90%. Il valore non è determinato quando la politica viene emessa, ma al momento della perdita.

3. Clausola di sospensione dell'interesse e clausola compromissoria:

Come regola generale, se ci sono due assicurati (ad esempio, un proprietario e un inquilino) nominati in una polizza, un assicurato non può recuperare in base alla polizza per qualsiasi danno alla sua proprietà causato da un altro assicurato e un inadempimento da uno di nome assicurato in genere annullerà la politica nei confronti di entrambi gli assicurati.

Al fine di evitare questi problemi, gli assicurati dovrebbero richiedere l'aggiunta di una clausola sulla separabilità degli interessi e della responsabilità incrociata. Questa clausola consente all'assicurato di ricevere i benefici contenuti nella polizza, nonostante il fatto che il danno sia stato causato dalla politica degli altri assicurati.

Inoltre, un inadempimento da parte di un assicurato nominato sotto la polizza che altrimenti annullerebbe la polizza nella sua interezza, si applica solo alla parte che effettua l'inadempimento e non pregiudica la copertura dell'altro assicurato nominato.

Subordinazione, attitudine, registrazione e certificati.

1. Mutuo:

I diritti del locatore nell'ambito del contratto di locazione possono essere ipotecati o assegnati ad un acquirente o ad acquirenti a seconda dei casi. Il padrone di casa generalmente richiede che l'inquilino diventi un affittuario di tali acquirenti o ipotecari durante il periodo di locazione e pertanto è tenuto a firmare determinati documenti.

2. Subordinazione e attitudine:

La clausola di subordinazione richiede all'inquilino di subordinare il proprio interesse a quello dell'ipoteca. Se questo è richiesto, l'inquilino dovrebbe ottenere un accordo di non disturbo firmato dal proprietario e il creditore affermando sostanzialmente che se il proprietario è inadempiente in base alle sue alleanze nel mutuo, e l'ipoteca intende agire contro il proprietario, quindi informerà l'inquilino e a condizione che l'inquilino abbia rispettato tutti i requisiti previsti dal contratto di affitto, non per disturbare o influenzare l'affitto, lasciando in pratica l'inquilino da solo.

3. Registrazione:

È generalmente prudente, in particolare quando il contratto di locazione è di tre anni o più, per registrare il contratto di affitto nell'ufficio del titolo del terreno. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari non vuole che questi contratti vengano registrati per ovvi motivi. A volte un compromesso può essere risolto.

4. Certificati:

Di volta in volta, il proprietario può richiedere al conduttore di rilasciare un certificato di estoppel a un acquirente successivo dell'edificio o al mutuo, indicando che non ci sono inadempienze da parte del proprietario.

Se in realtà si firma un certificato di estoppel dicendo che il proprietario non è in default in base al contratto di locazione, sapendo che il proprietario è in default al momento del leasing, allora potrebbe essere escluso dal perseguimento del diritto al contratto di locazione per tale inadempimento.

Default del locatario - Rimedi del proprietario:

È necessario esaminare attentamente i rimedi forniti al proprietario sul mancato pagamento del canone di locazione, sul pagamento degli interessi e sul tempo necessario per porre rimedio a un inadempimento.

The Whole Lease:

Come è stato detto in precedenza in questo documento, un accordo verbale non vale la carta su cui è scritto. Di conseguenza, eventuali accordi, intese o dichiarazioni laterali tra le parti dovrebbero essere ridotte alla scrittura. In generale, il contratto di locazione indica che non vi sono clausole, dichiarazioni o garanzie, esplicite o implicite, salvo e salvo quanto stabilito nel contratto di locazione.

Demolizione:

A seconda dell'età dell'edificio, non è insolito avere una clausola di demolizione nel contratto di locazione. Di conseguenza, se la clausola di demolizione entra in gioco in un momento specifico (ad esempio, un anno), sarebbe prudente non investire molto denaro in affittuari e miglioramenti degli inquilini.

In effetti, nonostante la durata del contratto di locazione, il proprietario ha il diritto, dopo aver dato l'avviso appropriato, di risolvere il contratto di locazione sulla base della demolizione dell'edificio. Una clausola di demolizione influenzerà il valore della tua pratica.

Espropriazione:

La clausola di esproprio dovrebbe essere concepita in modo tale da consentire al locatore e all'inquilino di esercitare pressioni effettive sui crediti in modo tale che entrambi beneficino di qualsiasi esproprio.

Opzione per rinnovare:

Questa è una delle clausole più trascurate contenute in un contratto di locazione. Se si desidera esercitare un'opzione di rinnovo, si prega di comprendere che deve essere fatto entro i limiti di tempo specificati nel contratto di locazione, preferibilmente riconosciuto dal proprietario, e se l'affitto non può essere concordato, allora sei ancora vincolato da locazione dei locali durante il periodo di opzione con l'emissione dell'importo del canone da determinare in generale mediante arbitrato.

Parcheggio:

Per molti inquilini, il parcheggio è un problema importante. Ad esempio, se ci si trova in un centro commerciale con strip dove il parcheggio è limitato, è possibile che alcune stalle siano contrassegnate come esclusive per l'uso. Potresti anche considerare la necessità di parcheggiare gli stalli degli altri inquilini nel centro commerciale o nell'edificio dello strip. Ad esempio, potresti non voler essere accanto a un ufficio immobiliare dove più di 20 agenti vanno e vengono dai locali ogni giorno.

Patto personale:

Se il leasing contiene un diritto di prelazione o un'opzione di acquisto, assicurarsi che il documento sia registrato nell'ufficio titoli di terra. Assicurati anche che queste alleanze personali (che non corrono con la terra) rimandino durante un periodo di rinnovo.