Concetto di Tenant Mix

Dopo aver letto questo articolo imparerai il concetto di mix di inquilini.

La combinazione di inquilini è "una combinazione di fattori, tra cui la percentuale di spazio o il numero di unità occupate da diversi tipi di vendita / servizio, nonché la relativa collocazione degli inquilini nel centro". E un "buon mix di inquilini" è una varietà di negozi che lavorano insieme per migliorare le prestazioni del centro e operare con successo come singole aziende.

Inoltre, "Il mix degli inquilini si riferisce alla combinazione di stabilimenti aziendali che occupano spazio in un centro commerciale per formare un assemblaggio che produce vendite ottimali, affitti, servizio alla comunità e finanziabilità dell'impresa del centro commerciale". Queste descrizioni di inquilino mescolano tutte sottolineano l'obiettivo alla base della massimizzazione della redditività del centro commerciale e sono quindi orientate agli investitori.

Solo la terza menziona la chiave per massimizzare la redditività, che è la massimizzazione delle vendite, attraverso la fornitura del servizio ottimale alla comunità. Il concetto di design del tenant mix prevede quindi la fornitura di una gamma di merci e servizi, scelti con cura per attrarre la popolazione dello shopping collettivo. Questi servizi possono includere ristoranti e altri punti ristoro, e sempre più spesso includono strutture per il tempo libero come i cinema.

Nelle discussioni sul tenant mix, la fornitura di diversi tipi di merci è quasi sempre sostituita da un proxy, vale a dire varie categorie di rivenditori, tramite i quali è possibile classificare la merce offerta. Le classificazioni si concentrano su caratteristiche come il prezzo e la qualità, fanno appello a diversi gruppi di stile di vita, livelli di servizio e così via.

Beni di confronto:

I beni di confronto acquistati a intervalli irregolari, per uso a lungo termine, con idoneità, qualità, prezzo e stile sono fattori importanti nella loro selezione. Il gruppo è incarnato dalla moda e calzature, gioielli, e le attrezzature domestiche e mobili più costosi.

Il motivo dell'aumento delle vendite quando i rivenditori di beni di confronto si raggruppano vicini è la loro attrazione per gli acquirenti che desiderano confrontare prodotti simili prima di effettuare un acquisto. L'importanza dello shopping comparativo come motivazione per visitare i centri commerciali, che è stata a lungo inoltrata come una delle ragioni principali per la progettazione e la gestione del mix degli inquilini.

"Due aziende compatibili situate nelle immediate vicinanze mostreranno un aumento del volume di attività direttamente proporzionale all'incidenza dell'interscambio totale tra i clienti, inversamente proporzionale al rapporto tra il volume di affari del grande magazzino e quello del negozio più piccolo e direttamente proporzionale a la somma dei rapporti di acquisto finalizzati all'acquisto totale in ciascuno dei due punti vendita ".

Il concetto di shopping comparativo utilizzato nella gestione del mix degli inquilini deve quindi includere non solo la selezione degli inquilini, ma le loro posizioni relative all'interno del centro.

Merci di convenienza:

I prodotti di convenienza sono descritti come acquistati regolarmente, in modo che la convenienza di posizione, selezione e acquisto siano importanti. Il gruppo comprende cibo, giornali e bevande, ed è in genere venduto da negozi di parade, negozi e supermercati, alcuni dei quali sono situati nei centri commerciali.

Lo shopping conveniente è più importante nei centri commerciali più piccoli. L'importanza relativa della convenienza e dello shopping comparativo nella progettazione e gestione del tenant mix varia quindi in base alle dimensioni e alla natura del centro commerciale.

Ancoranti inquilini e utenti dello spazio principale:

Discussioni sui modi in cui gli sviluppatori e gli investitori lasciano i centri commerciali e quindi creano il mix iniziale degli inquilini, concordano sul fatto che le locazioni critiche iniziali siano rivolte a uno o più inquilini di ancoraggio.

Il punto di ancoraggio è sempre relativamente ampio e sufficientemente ben considerato, in termini di qualità, prezzo o funzione, per essere una destinazione a sé stante. Altri punti vendita si raggruppano attorno a questo e si alimentano del traffico commerciale che genera. La scelta degli inquilini di ancoraggio determina quali utenti dello spazio principale (MSU) possono essere attratti dal successivo intervallo di unità di dimensioni più elevate.

Questi sono di solito più piccoli rispetto al negozio di ancoraggio e alcuni possono avere un interesse sufficiente per gli acquirenti a essere destinazioni, ma molti funzioneranno solo come parte di un cluster di confronto o di convenienza.

L'ancora e le sue MSU satellitari determinano insieme l'attrazione del centro per molti altri rivenditori che sono necessari per creare l'intera gamma di prodotti di confronto e / o convenienza, in grado di massimizzare l'attrattiva del centro verso il bacino commerciale. La scelta degli inquilini di ancoraggio è quindi di vitale importanza per il successo del progetto complessivo del mix degli inquilini. La posizione degli ancoraggi all'interno del centro crea flussi pedonali.

Da una gestione attenta, questi possono essere manipolati per massimizzare il potenziale di vendita e quindi il reddito da locazione dallo spazio disponibile, fornendo obiettivi che attirano gli acquirenti in tutte le aree del centro.