Come gestire il mix Tenant al dettaglio?

Il seguente articolo ti guiderà su come gestire il mix dei titolari di vendita al dettaglio.

I formati di vendita al dettaglio cambiano continuamente e ci si può aspettare che lo facciano ad un ritmo accelerato con la crescita della vendita al dettaglio via Internet e la televisione interattiva. Un mix di titolari di successo deve rispondere a tali cambiamenti che richiedono "monitoraggio continuo, valutazione e azione da parte del gestore".

Ci sono tre ragioni per l'aumento della difficoltà nel mantenere un mix di titolari di successo. Il primo è l'accresciuta competizione tra i centri derivante dalla loro proliferazione e dalla maggiore mobilità dei consumatori. Ciò ha creato pressioni per la differenziazione tra i centri mediante il mix di inquilini.

In secondo luogo, un difficile mercato al dettaglio un problema del ciclo economico in cui il mercato al dettaglio crolla e aumenta, il che si traduce in una riduzione delle esigenze di spazio dei rivenditori e una riduzione della flessibilità dei proprietari nella gestione del mix degli inquilini.

Il terzo problema è il continuo cambiamento demografico, moda e domanda dei consumatori, che portano al declino di alcuni vecchi rivenditori e alla rapida espansione di nuovi, spesso con requisiti di spazio diversi.

L'investitore / sviluppatore può assumere un agente di gestione che a sua volta può nominare un responsabile del centro in loco che è il punto di contatto quotidiano con gli occupanti del settore retail. Tutti e tre i livelli, e potenzialmente altri, sono coinvolti in misura maggiore o minore nella gestione del mix degli inquilini.

Il presupposto per una gestione efficace del mix dei locatari di vendita al dettaglio in qualsiasi centro è quello di monitorare le sue prestazioni, ovvero il livello di profitto raggiunto dai suoi rivenditori con le relative implicazioni per il reddito locativo del centro e il valore del capitale. Il monitoraggio costante delle prestazioni di vendita, concorrenza e dati demografici per questo scopo.

La comunicazione continua di tenant manager consente al primo di comprendere le esigenze aziendali di quest'ultimo. L'indicatore più ovvio della necessità di cambiare il tenant è il fallimento di un rivenditore. Ciò potrebbe comportare una vacanza imprevista e una richiesta di assegnazione o sublocazione del leasing.

In un forte mercato al dettaglio è probabile che il proprietario tragga profitto dal riacquistare un'unità vacante e non ha interesse a mantenere un rivenditore la cui attività non è prospera. In un mercato debole, tuttavia, il proprietario può proteggere il proprio flusso di reddito imponendo al patto del rivenditore di pagare l'affitto fino alla fine del contratto di locazione.

Il mix di inquilini normalmente cambia in modo incrementale nel corso della vita di un centro in risposta ai posti vacanti in liquidazione, alla risoluzione del contratto di locazione, in accordo con il proprietario o per incarico. Ogni posto vacante offre un'opportunità per il proprietario di modificare il mix inquilino entro i vincoli del mercato e le caratteristiche dell'unità vacante.

I proprietari e i loro agenti devono sviluppare strumenti di gestione per affrontare queste circostanze. Le locazioni al dettaglio includono comunemente clausole che richiedono l'approvazione del proprietario prima che il contratto di locazione possa essere ceduto o subaffittato e una clausola dell'utente che limiti i tipi di merci che possono essere vendute.

Le alleanze di questi inquilini sono i principali mezzi di controllo del proprietario che i rivenditori commerciano nel centro e il mix di merci offerte. Il contratto di locazione in questi casi contiene una clausola che consente il cambiamento di utilizzo ma non ", per gli scopi che il proprietario può ragionevolmente contestare per motivi di buona gestione patrimoniale".

È necessaria una gestione proattiva del tenant mix piuttosto che affidarsi a modifiche istigate dal rivenditore. Ciò può comportare trattative per la consegna di locazioni che comportano eventualmente un pagamento al rivenditore.

Più radicalmente un centro può essere completamente o parzialmente rinnovato e il mix di inquilini viene riposizionato verso un mutevole contesto demografico o competitivo. Ciò può anche implicare la fusione o la suddivisione di unità per soddisfare i nuovi requisiti di vendita al dettaglio.

Le lettere saranno normalmente a canoni di mercato, ma i casi di offerte più elevate vengono perdonati al fine di ottenere il mix di inquilini desiderato. La graduale evoluzione del tenant mix, dal momento che gli acquirenti sono instabili dall'instabilità o non riescono a trovare il rivenditore che si aspettano all'interno di un particolare centro.

Pratica di leasing

La sicurezza del reddito è favorita e ciò è ottenuto con contratti di affitto venticinque anni a società forti. Nel contesto dei centri commerciali, ciò significava lunghi contratti di affitto a forti ancore o multinazionali nazionali. Durante la recessione immobiliare e il conseguente mutamento delle pratiche commerciali degli uffici, i leasing più brevi sono diventati accettabili per gli investitori nei settori dell'ufficio e della proprietà industriale.

È stata inoltre accettata l'idea che l'accelerazione dell'obsolescenza funzionale fosse più facilmente risolta laddove i proprietari terrieri usavano contratti d'affitto più brevi, consentendo loro di riprendere più spesso il controllo dell'edificio. I rivenditori, tuttavia, richiedono almeno cinque anni di sicurezza per cancellare i costi talvolta molto sostanziali di installazione della loro unità, in modo che vi sia un limite inferiore alla durata accettabile del leasing.

C'è sempre un equilibrio tra la flessibilità che può essere fornita dalle locazioni a breve termine e il desiderio di un flusso di reddito assicurato bene nel futuro, sottolineando il valore del centro come attività finanziaria.