Che cosa è previsto per il piano mix tenant?

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È chiaro che un pensiero considerevole dovrebbe essere dedicato alla locazione iniziale dei centri commerciali, costruendo da uno studio psicografico demografico o persino costoso della popolazione del bacino di utenza per creare un progetto di mix di inquilini. La ricerca iniziale per identificare "Mix di categorie di rivenditori" può essere effettuata dallo studio del commercio al dettaglio e dallo studio del potenziale di mercato come abbiamo visto per l'intero centro commerciale.

Ciò funge da base per gli approcci, consentendo agli agenti di assumere una gerarchia di inquilini di ancoraggio, fornitori di servizi per il tempo libero e l'assistenza, MSU, inquilini minori e operatori di carriole e chioschi.

Forse la più semplice aspettativa è che un centro dovrebbe attrarre quanti più acquirenti possibile. Esiste una relazione diretta tra la dimensione del centro commerciale e la potenziale attrazione di un centro per gli acquirenti.

Tuttavia, entro i limiti delle dimensioni di un centro, la "massima attrattiva per la popolazione di quella specifica area di negoziazione" dipende dalla creazione di una sufficiente diversità nel mix degli inquilini. Questo deve comunque essere parte di un mix di merci coerente, come "una diversificazione equilibrata di negozi che offrono una vasta gamma di prodotti e servizi".

Vi sono ovvi limiti di spazio sulle capacità dei centri di offrire una vasta gamma di merci, portando a scelte in aspetti del mix di inquilini come il bilanciamento dei beni di convenienza e di confronto e la gamma di prezzo e qualità.

Si è riscontrato che la varietà del mix di inquilini influenza la selezione di un centro commerciale e mostra che influisce sulla frequenza degli acquisti. La scelta del mix degli inquilini dovrebbe soddisfare qualsiasi domanda non soddisfatta di beni e servizi all'interno del proprio bacino di utenza. Un centro che fornisce carenze nella gamma di prodotti in qualsiasi area può quindi ridurre l'acquisto e acquisire vendite dai centri concorrenti.

Il conduttore deve creare un'immagine specifica per il centro e "posizionarla" in relazione ai centri di vendita concorrenti. La necessità di differenziare un centro dai suoi concorrenti è cresciuta man mano che il loro numero è aumentato.

Poiché le locazioni di negozi di ancoraggio in un centro determinano il mix di tenant complessivo ammissibile, sono determinanti nel determinare la gamma di merci che possono essere offerte per soddisfare la domanda del bacino e posizionare il centro nella gerarchia di vendita al dettaglio.

L'approccio psicografico alla selezione delle merci dietro la progettazione del mix degli inquilini può risultare in un mix di locatari progettato per soddisfare la domanda di acquisti comparativi a medio-alto livello della gamma di qualità e prezzo, differenziando il centro da un altro grande centro regionale nelle vicinanze. Tuttavia, il ruolo dei negozi di ancoraggio è ancora più importante di questo. I punti di ancoraggio esercitano un'influenza dominante sull'immagine di ogni centro commerciale dell'acquirente e quindi sul mecenatismo del centro.

Il posizionamento di un centro commerciale nella gerarchia della vendita al dettaglio è quindi ampiamente raggiunto attraverso i punti vendita di punti vendita. La fornitura complessiva di merci dipende dalle locazioni iniziali dei negozi di ancoraggio, ma le scelte degli inquilini per MSU e altre unità contribuiscono a questo obiettivo ed è stato suggerito che l'inclusione di una percentuale più elevata di operatori indipendenti, piuttosto che l'onnipresente uniformità dei multipli nazionali, può contribuire ad aumentare la differenziazione tra i centri. Gli acquirenti possono essere attratti da un centro commerciale da molti fattori.

L'obiettivo dell'investitore è quello di fare acquisti, beni e servizi, aumentare il fatturato dei rivenditori e la quota che possono prendere in affitto. Tuttavia, le motivazioni degli acquirenti per visitare il centro possono comportare la socializzazione con familiari e amici, la navigazione per raccogliere informazioni sui possibili acquisti futuri, alleviare la noia e gli altri piuttosto che effettuare acquisti di beni o servizi.

I centri commerciali hanno "superato il ruolo di sito di acquisto per diventare un centro per molte attività possibili". Il mix di inquilini può aumentare l'importo della spesa affrontando queste attività di non-shopping. Metodi comuni sono per fornire opportunità per mangiare e attività ricreative. Fornendo posti per riposare e mangiare, gli acquirenti possono essere persuasi a rimanere più a lungo nel centro, aumentando le possibilità che essi spenderanno.

'Divertente vendita al dettaglio' è una parte importante del Tenant Mix e si vede in forma di cinema e food court, e più recentemente nei villaggi a tema, nei club benessere, nei pub, nei casinò e nelle piste da bowling del Bluewater Park. Sebbene le eccitamento che inducono le caratteristiche del mix degli inquilini fossero in precedenza associate a elementi di ristorazione e tempo libero non di negozio, Court sottolinea che ora ci si aspetta che l'eccitazione venga fornita dagli stessi negozi, attraverso aspetti del loro design, ambiente e intrattenimento multimediale per i clienti.

Le liste delle regole del mix degli inquilini identificano l'importanza non solo di selezionare una varietà bilanciata di inquilini, ma di localizzarli con attenzione all'interno del centro, sia in relazione al layout del centro che in relazione tra loro. L'obiettivo è "creare il massimo flusso pedonale per garantire una posizione del 100% per tutti gli inquilini" e "una disposizione logica dei negozi" e si suggerisce agli sviluppatori di trascurare questo aspetto del mix.

Diversi sviluppatori notano i problemi legati al raggiungimento di piani di ubicazione ottimali a causa della debolezza del mercato e dei grandi rivenditori che richiedono specifiche ubicazioni. La posizione dei conduttori di ancoraggio e MSUs sono decisioni critiche che attirano le persone attraverso il centro, dai punti di accesso, ed evitano le aree di basso flusso pedonale dove possono prosperare alcuni rivenditori.